12生肖排序与资金投入，出现盈利能力有所下降；最后是规模效应阶段，机构通过优化管理能力实现相对稳健、持久上升的租金回报，形成核心竞争力。
随着相关部门出台扶持政策培育住房租赁市场，各创投资本与产业资本争相涌入万亿长租公寓市场。
近年以来，包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯、硅谷DCM、天图资本、众为资本、嘉御基金等各资本先后投资包括V领地、巴乐兔租房平台、魔方公寓、蛋壳公寓、公寓等项目，帮助后者迅速拿地投资建设长租公寓，参与厂房改建，整合市场中小机构房东资源等，持续扩大市场份额与行业地位。
“不过，在经历过去三年疯狂扩张后，目前创投机构对长租公寓的投资兴趣已明显降温。”一位创投机构人士向记者透露。究其原因，此前长租公寓项目拿地或厂房改建成本并不高，因此创投机构内部核算项目投资回报周期较短且利润可观；如今随着各资本涌入导致长租公寓市场竞争激烈，拿地与改建成本双双水涨船高，创投机构很快发现即便长租公寓运营方实现规模效应(令运营成本下降)，也未必能实现预期收益。
他坦言，原先他们预计拥有多个超过1500套房间大体量长租公寓项目的运营管理机构可以通过规模效应，将土地房屋租金占比(针对物业开发商)控制在约在50%，低于行业平均水准15个百分点，且运营成本低于行业平均水准10%-15%，从而令这些机构在实现20%租金差收益的情况下，向C端用户提供更低的租金报价以实现大范围获客与规模扩张。
“但事实上，由于长租公寓资源竞争激烈，这个收益预期已经很难达到，很多大体量长租公寓项目的土地房屋租金占比超过65%，且运营成本也没有因规模效应下降逾10%，导致机构根本无法确保20%租金差收益(向租客收取的租金-支付的土地房屋租金)。”他指出。
在业内人士看来，如何让租客愿接受更高的租金开支，俨然成为长租公寓运营机构能否再获创投机构青睐的一大。这意味着长租公寓运营机构必须进一步优化整合中小机构房东资源。
目前，由专业机构负责管理的国内长租公寓占比不到20%，远低于美国70%的比重，其结果是国内长租公寓多以小业主出租房屋为主，设施设备不齐全、房型过大、租金过高等问题层出不穷，甚至带来群居等安全隐患，某种程度了这类中小机构房东服务品质提升与租金上涨空间。
近日，巴乐兔租房发布的《2019中小分散机构房东》也显示，通过对上海、、深圳、广州、杭州、武汉、成都 7个城市的中小机构房东调研发现，不同地域房东对租房与租客需求的关注点各有侧重，比如上海地区房东更关注出房速度，平均达到11.92间/月，并希望通过给更多租客带来更多优质房源创收。
与此同时，几乎所有地区的中小机构房东都特别看中租金性价比。调研数据显示，2019年5月份最新的各城市合租成交均价分别为上海1997元、2420元、深圳2017元、杭州2015元、广州1334元、南京1356元、武汉1143元、成都1260元。与此对应的是，这些地区总体平均满租率达到94.94%，其中广州和上海最高，分别达到96.46%和96.09%。
“但在高出租率、租金高性价比、高出房速度背后，是中小机构房东意识到对租客的安全与服务依然不够全面周到，导致不少中小机构房东续租率不稳定，容易引发经营亏损。”一位巴乐兔租房平台人士指出。这既是长租公寓运营管理平台整合中小机构房东资源做大业务规模的契机，也是他们实现业务扩张的一大痛点。
为了有效整合中小机构房东资源做大业务规模，当前不少长租公寓运营管理平台的做法是，通过输出管理能力与标准化服务能力，推动中小机构房东服务标准化专业化与机构化运作，最终提升用户体验同时提高租金水准，令平台与中小机构房东都能从中获利。
但在实际操作环节，由于市场竞争激烈，中小机构房东在花费不菲成本引入标准化专业化服务同时，也不敢贸然抬高面向租客的租金，反而导致自身实际收益下滑同时，令长租公寓运营管理平台这条资源整合与规模扩张径“道阻且长”。
上述巴乐兔租房平台人士指出，2016年起，巴乐兔租房平台便致力于打造直连租客和中小机构房东的交易平台服务模式，累计为数万中小机构房东提供导流获客服务，在真房源和价格信息透明同时，重新定义长租公寓行业产品和服务标准，包括租客租金从押一付三到房租可月付，通过租后全程保障填补租后纠纷损失争议等，从而令中小机构房东与租客都能在租金收入与服务标准方面感到满意。
他透露，目前巴乐兔管理运营约500万间房源，主要分布在、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、天津、重庆、西安、成都、武汉、郑州、大连等一二线城市。正是有效地整合中小机构房东实现“轻资产模式快速扩张”，近年巴乐兔先后得到硅谷DCM、天图资本、众为资本等创投机构累计约5亿元人民币的多轮股权融资。
“我们将借助这笔创投机构资金，持续加快整合中小型机构房东资源的步伐，通过完善长租公寓行业产品与服务标准，帮助中小机构房东提升运营与服务能力，让中小机构房东与租客能获得更好的服务体验，为部分服务周到的房东提高租金收入做铺垫。”他指出。
在多位创投人士看来，未来长租公寓盈利将经历三个阶段：先是单店阶段轻松盈利；后来在业务扩张阶段，机构因为扩张耗费大量管理成本与资金投入，出现盈利能力有所下降；最后是规模效应阶段，机构通过优化管理能力实现相对稳健、持久上升的租金回报，形成核心竞争力。
“长租公寓运营管理平台能否从激烈市场竞争中突围，成功迈过业务扩张阶段的利润下滑与资源整合阵痛期，决定它最终能否再受创投机构的持续青睐。”他们指出。