天津北方网讯：已经步入到了2012年，经过2010年住宅市场的密集调控以及2011年4月1日“津十条”细则的落地，天津的住宅市场的市场投资性显著降低，很多投资者再次把目标转向相对稳定的商铺市场。在商铺市场中，社区商业与居住者的生活息息相关，成为众多投资者关注的焦点。
据天津中原数据统计，截至2011年11月底，2011年天津商铺市场存量达284.54万平方米；成交量为68.66万平方米，与2010年同比下降19.24%；成交均价为15569元/平方米，与2010年同比上涨25.21%，价格上升趋势明显，其中市内六区成交均价为20297元/平方米。天津商铺市场2011年整体成交情况价涨量跌，商铺市场发展潜力凸显。
2011年天津商铺成交面积多集中在500平方米以下的小面积商铺，其中200平方米以下的商铺占全部成交商铺近46%。商铺成交均价集中在9000-20000元/平方米。小面积低单价的商铺受到投资者的欢迎，而500平方米以上的大面积商铺受到大型商家及经营者关注
2011年天津商铺市场成交的热点区域主要集中在南开区、滨海新区、武清区、西青区及和平区；商铺市场供应的热点区域主要集中在滨海新区、武清区、宝坻区、红桥区及津南区。从物业类型上看，滨海新区以写字楼配套商业为主；而武清区、宝坻区等远郊区县主要以社区商业为主。
天津现有在租在售及待售商业项目70余个，物业类型主要为写字楼商铺、社区商业、综合体及商业街，其中社区商业项目占现有商业项目近40%，集中分布在南开区、区、津南区及武清区，天津社区商业的发展正在由城市核心区域向外围区域扩展。
2010年到2011年间，“河东万达广场”、“红星国际”“仁恒海河广场”、“鹏欣水游城”、“天津大悦城”等多个大型城市综合体项目相继开工建设，大部分项目的商业配套部分已于2011年底前竣工开业。城市综合体现已成为天津中心城区商业发展的主流商业模式，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街等多种业态。其社区商业已不再是传统的社区配套，而是集餐饮、娱乐、休闲、购物等各项功能于一体的大型商业设施。
与传统社区商业相比其规模更大，辐射范围更广，档次和客群定位更明确，有助于区域商业氛围的提升和新商圈的形成，极大地促进了项目住宅部分的销售和社区商业价值的提高，为开发企业带来可观的利润。
随着天津城市中心的不断外扩，城市外围区域出现越来越多的大型高档居住区，居民生活水平和素质的在不断提高，传统的零散型社区配套已经不能满足社区居民日益庞大的消费需求。社区商业在满足生活便利的同时，还应为居民提供更多服务、娱乐等各方面的功能，集中式社区商业应运而生。
天津外围区域社区商业正处于初级阶段，城市的发展将带动外切区域社区商业不断升温。受到“一铺养三代”观念的影响，很多投资者都将客群稳定、租金回报较高的社区商业作为投资重点。因此，对于外围区域的社区商业项目，应通过价格优势和优秀的产品设计来吸引投资者和经营者。
综合型社区居住着越来越多的高素质、高文化的居民，他们的消费层次和消费结构趋向多元化，因此社区商业业态的选择对开发者和经营者尤为重要。
相关调查显示，普通居住区的居民需求主要以便利店、银行、医药保健等生活消费为主，随着住宅档次的提升，居住者对健身场所、西式餐饮、影院及KTV等休闲娱乐设施的需求明显上升。
开发者可以通过品牌引入、控制经营业态、转售为租等多种方式，提高社区商业的档次和服务质量，扩大辐射范围，为经营者的持续经营和居住者的生活提供保障。（记者 冯丹丹）