昨天旷日持久的地王之战想必大家还记忆犹新，一下午累计拍出118.7亿，刷刷刷又破了一堆卖地记录，对此房价君想先吟一首小诗：
从前的日色变得慢
车马邮件都慢
一生只够爱
一个人
一个地王纪录
可以保持一两年
按现在的地价算，未来一两年天津的房价啥样？以现有的配套来看，配得上这么高的价格吗？
现在的地王纪录更新有多快？
2016年以前，天津的单价地王记录是2013年南开手表厂地块的25083元/平米，如今的復康路十一號项目已经从6万涨到了7万；进入2016年，先是沧州天成以35484元/平米的楼面价夺得和平和田道地块，再有天房斥资102亿拿下大沽北路地块，楼面价继续飙至36744！
环城地王的刷新就更是密集了，2015年9月，融侨10亿拿西青卫津南路地块，楼面价11607元/平米，那是环城楼面价首次破万。
2016年6月，北辰道地块以12360元/平米的成交楼面价，同时刷新了北辰及环城的卖地记录；紧接着就是昨天东丽的津滨大道104号地，楼面价19049元/平米，不仅成为环城新的单价地王，甚至超过了河东区目前保持的1万6的最高楼面价，105号地18035的单价紧随其后同样高高在上。
今年的土地溢价率有多高？
说起来天津还有总价地王——2013年103.2亿成交的巨无霸天拖地块至今无人撼动，今年的和平大沽北路地块距离破纪录仅差了1.2亿，但别忘了天拖地块有着102.09万平的总建面，而大沽北路地块以区区27.76万平的体量（还有一半是商业），拍出了102亿的价格，含金量无法相提并论。
再看看溢价率，今年截至目前，天津全市共出让住宅及商住用地77宗，其中30宗地存在溢价，12宗地溢价率超100%，4宗地溢价率在200%以上，其中不乏远郊和滨海区域的身影……
敢不敢算算天津未来房价？
随着每一块地王的落槌，随之带动的是对周边区域热度的带动，和成交土地周围项目跃跃欲试的涨价心，而对于一些即将入市项目来说，新的土地成交价格也成为新盘发售时的重要参考。
昨天随着几块热地的成交，也有不少网友后台留言询问未来房价，房价君忍不住开了个脑洞——
以上数据根据“地价/0.4”所得值粗略推算
和平大螃蟹在后面
久未出地的和平今年目前成交了两块宅地。3w5+的地价，已经直接提升了整个和平的门槛，目前区域内有翰林公馆、四季汇、中核阅和平等热点项目待售，加上天房拿下的大沽北路，7-8万的价格似乎已是未来和平项目入市的一个近乎“合理”的起始价格。
南开供应减少
房价攀上新台阶的南开今年出地很少，正荣拿下的2w4+的制本厂地块，必然成为未来一段时间南开区域定价的新标杆。南开目前待售新项目较少，均价7万的復康路十一号余房不多，崇德园、天拖等项目的后期加推产品类型以及节奏。将会定义南开未来一段时间的价格。
河北建昌道催涨效应明显
河北今年不拍地则已，一拍地惊人，建昌道2万3的地价已经直逼南开，大大拉升了河北区域项目的底气，释放了极大的溢价空间，河北也成为目前市区内涨价极为凶猛的区域之一，而今年还有天房北宁公元、天房天泰等多个项目等待入市。建昌道的惊人价格土拍已被诸多项目立在案场，成为定价参考。然而毕竟建昌道只是个例，河北区能否站上5w的价格还需要市场验证。
河东东丽先涨不算涨
今年出地目前较为活跃的河东，土拍价格倒是堪称最为稳健。热电厂、东兴路和万东路三块地块，均以不超过14000的价格成交，对市场刺激不大，河东目前整个上半年里，在市区涨价趋势不如河北。
然而昨日东丽津滨大道两块地王的先后出现，无疑给整个东部带来巨大的刺激。当东丽津滨大道18000的地价已经远远超越河东，反而凸显出整个东部区域里，津滨大道沿线的河东一线成为价值洼地。后期即将推出新品项目的的路劲太阳城、将坐收地价红利，东丽融创城等即将入市项目也将体现拍地效应。
北辰拍地多新盘多涨势均匀
北辰今年已出让6宗地，总体量累计近153万平，总成交价超110亿，平均楼面价7749元/平米，恒大、正荣、中储、融创、路劲等各路大房企齐聚京津路沿线。目前该片区内率先抢滩的金侨宸公馆和金地艺城华府，近期住宅均价都涨到了2万5左右，后续即将入市的融创臻园、正荣府、恒大御景湾等项目，直接卖上2万+并不夸张。
西青一个张家窝能不能拉动
西青上半年仅有的两块土地出让集中在张家窝，4月联发6000多的地价市场反应平平，7月中骏地块12354的楼面直接拉动整个区域成交热度和价格。目前还有产品在售的社会山、万科、保利等项目纷纷上调售价。
同时其他板块中，大学城的格调松间、卫津南路的万科东第和融侨观澜等项目也即将入市，精武镇中骏柏景湾和旭辉燕南园还有较多待售产品，张家窝的土拍效应能对整个西青板块造成多大的影响，还需后续市场验证。
津南海教园先跑
津南上半年土地的特点就是海教园跑的早，跑的快。土地成交完全围绕海教园这个中心，先后出了6块地，加上咸水沽的一块商服。这一堆地中，最贵的有8000，最便宜4000多，因为拍地早，出地多，目前阶段海教园在售产品均价，其实已经直接对标8000的楼面价，市场成交溢价已经消化掉了部分土拍效应，未来海教园站上2w+好像只是个时间问题。
下半年或明年初鲁能泰山七号、龙湖天宸原著、仁恒海和院、旭辉的新产品即将入市。同时咸水沽还有新城吾悦广场综合体项目入市，定价除了参考拍地价格之外，目前区域市场热度和售价均有巨大影响。
当然，以上房价论述只是在现有地价基础上进行的简单推测，未来区域项目的实际价格走势，仍然很大程度上取决于当时的市场环境和客户认可度，抛开足够匹配的配套与品质的虚高房价，无异于耍流氓。
对于这样的价格预期，你怎么看？欢迎留言讨论。
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