文/刘磊
在判断了楼市的宏观走势之后，更为现实的问题是如何利用投资原理处置自己手中的资产。笔者这里首先要提醒投资者：没有一劳永逸的方法，所有的判断都是基于曾经的走势；在把握了宏观的趋势之后，就要根据具体的情况来做出投资方向的判断。
网上有句话很有意思，大致上能反映出投资者的心态：努力未必有结果，但不努力一定会很舒服。套用一下就是“投资未必有收益，不投资肯定能保住账面财富”只不过这个账面上的财富未来是否还能称为“财富”，这个答案想必中学生现在都能作答了：流水不腐，通胀、货币增发、汇率波动，这些都在暗中侵蚀着财富，岂是“放着”就可以高枕无忧的吗？
具体到某个案例，比如说，现在某人有两套房产，如何处置呢？很可能大部分人都会说，租出去呗！然而这真的是好的财产处置方案吗？数据显示，2016年上半年，普通住宅的租金回报率大部分集中在1.6%-3.8%，低于国际合理水平（4%-6%）。如图所示：
最下面的红线是一年期储蓄利率，为1.5%；2.5%的红线，是参考余额宝的回报率，虽然近日它已经降到2.38%上下了；3.5%的红线是长期国债到期收益率。也就是说，几乎没有城市的收益率能跑过国债，一般城市的收益率跑不过余额宝等理财产品。何况在部分城市，一些银行的“结构性存款”，给出的利率也能达到3%-4%之间。由此看来，房租带来的溢价是很差的，如果不考虑房产升值，把财富固化在房产，不如把钱存在银行。
那么如果把房产升值因素考虑进去呢？数据显示，2016年上半年，从历史5年租赁后转售回报率来看，一线城市及厦门、武汉、天津历史5年租赁后转售回报率（2011-2016）均高于10%，收益水平高于房地产上市公司净资产收益，特别是深圳，在房价大幅上涨的带动下，达到了20%。大部分二线城市回报率水平低于10%，而宁波转售回报率为负值。考虑到宏观政策干预，这一轮房价上涨势头将被遏制，除去一线城市，预计2016年-2021年各城市5年租赁后转售回报率数据将在6%左右。
看到这里是不是觉得持房就一定是最佳理财方案呢？未必！
未来要想房子达到预期收益，看的不是市场上开盘的新房价格走势，而是“闷声发大财”的二手房市场；毕竟新房有开发商的营销成分在其中，价格多少会虚高一些，也不用考虑房子本身的情况（比如明明很烂的房子，明明是豆腐渣工程，在营销手段下，也能卖个好价）；而二手房一来很多问题都会凸显，二来散户也没有那么强大的营销力。因此，如果房子不够好，那么也称不上是“硬通货”；指望着用这样的房子保值增值，还是谨慎为好。那么那些房子未来可能会越来越不值钱呢？
1.“老破小”。即便地段再好，如果房子太老（房龄超过25年），太旧（筒子楼），抑或太小（十几二十平米的开间），那么未来也不会有太大涨幅，即便涨价（比如一线城市的学区房），那也是小概率事件。
2.档次不高的楼盘中的大户型。想象一下，未来接盘的人，如果有足够资金接手大户型，那么他会考虑住的更舒服，“里仁为美”嘛，所以不会找一个物业差、居住条件差的小区；如果这个接盘的人手头拮据，他又买不起大房子。那么未来这种房产卖给谁呢？
3.户型太差的房子。对于买二手房的人，他最大的优势恰恰是房东最大的劣势，即：房子的方方面面都会看得很清楚。也许你买房时候被开发商忽悠了，现在绝对不可能再去忽悠接手自己房子的人。
综上，囤不囤房，并没有绝对的标准；但只有一点，就是持房者要考虑未来的需求。如果你现在的收入能够维持富足的生活（注意不是正常的生活），且房子不是上面说的那种“鸡肋型”资产，那就不用急着卖房。如果仅仅维持了正常的生活，跟刚刚起步的年轻人一样，关心工资、关心物价，那么就要考虑重新做资产配置了，否则会让人笑话“抱着金碗要饭吃”。卖了房子，选择银行理财产品，可以增加消费支出；如果卖房所得资金体量足够大，那么就可以考虑多元的资产配置，如外汇资产、境外保险、海外房产等，从而为自己的财富多加一份风险对冲的保障，让自己的抗风险能力增强。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei。
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