核心提示：2012年上半年，本市多个大型商业综合体的运营让区域商圈优势越发明显，但商业体容量大规模扩张也让商铺租金呈现小幅下滑。据第一太平戴维斯统计，今年上半年，天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降0.9%，达到每平方米每月人民币511元，平均进驻率环比上升2个百分点，达到86%。
多家机构统计数据显示，2012年上半年，天津商业地产市场正处于震荡调整期。多个商业综合体的面市让商业地产的经营出现了空前的繁荣景象，下半年商业经营的业绩也被越发看好。写字楼的售价、租金同步上涨，公寓与商铺的租金微降，服务式公寓租赁房源滞涨等现象成为今年上半年商业地产的重要特征。与其他业态相比，零售业在商业地产中的活跃度最高，也被看做是未来相当一段时期内商业地产的重要业绩增长点。
第一太平戴维斯昨天发布的数字显示，上半年本市甲级写字楼市场租金水平呈一定幅度的上涨。据统计，2012年上半年，天津甲级写字楼平均租金成交价格环比上涨0.5%，达到人民币139.8元每平方米每月，与去年同期相比上涨2.6% 。同期发布的数字还显示，上半年天津甲级写字楼租赁市场无新项目入市，市场净吸纳面积为7300平方米，仅相当于2011年下半年市场吸纳量的30%。
上半年天津中心城区一手甲级写字楼销售市场仅有三个在售项目，即富力中心、环球金融中心(高区五层)、大都会天汇广场。而2012年第一季度，天津环球金融中心则拿出约14000平方米的原有租赁面积进行销售，其每平方米的平均报价为人民币33000元。DTZ戴德梁行发布的数字显示，今年二季度，天津市优质写字楼市场无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持在850633平方米。
零售物业是商业地产消费力最为集中的领域，因此也是商铺价值的最直接体现。2012年上半年，本市多个大型商业综合体的运营让区域商圈优势越发明显，但商业体容量大规模扩张也让商铺租金呈现小幅下滑。
10万平方米以上体量的商业综合体项目从去年下半年开始集中上市，形成了本市商业地产空前的竞争氛围，也让商铺租赁行情出现了一定程度的下滑。业内人士认为，这种竞争引起的价格调整对于市场属于良性刺激，更多的商业平台将为市民提供更加丰富的商业模式。
据第一太平戴维斯统计，今年上半年，天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降0.9%，达到每平方米每月人民币511元，平均进驻率环比上升2个百分点，达到86%。价格下降与进驻率上涨的趋势，也印证了上半年市场竞争带来的良性刺激效应。
大型商业综合体刺激了消费潜力的爆发，而各类零售业品牌挺进市场的扩张需求也在迅速增长，这些因素也都刺激着商业地产在一两年内仍有上涨的可能。
2012年上半年本市新增商业项目分布范围也在明显扩大，从传统的滨江道、小白楼商圈已经扩展到全市各个区域。例如，上半年位于小白楼商圈的友谊精品广场，商业建筑面积5万平方米;位于中北镇的永旺购物中心中北店，商业建筑面积约12.5万平方米;位于滨海新区泰达商圈的金元宝滨海国际购物中心，商业建筑面积6万平方米。
受到新兴购物中心影响，传统商圈零售商家开始进行物业和品牌调整。据戴德梁行市场调查，第二季度本市几家运营近十年的老牌商场进行停业，以调整商户组合和商业定位，同时一些商场也计划引进主力商户，增加人气集聚以适应日益激烈的商业市场竞争。分析人士认为，老商场升级以及新增物业逐渐体现差异化定位等商业动作在今年也都表现出不少趋同之处，如多家商场都开始重视儿童主题打造，如新近开业的水游城、大悦城以及河东万达广场都有可观面积的儿童乐园;商业综合体都更加注重影院商户的引进;知名品牌餐饮与新开业购物中心的紧密合作等等。
“银河购物广场将于下季开业，百盛二店也有望于年末入市，新增供应将进一步增加天津市中高端商业物业的规模。”戴德梁行华北区研究部主管魏东表示，“但结合未来3-5年天津中高端商业项目的可见供应来看，未来天津商业项目竞争压力将增大。”
2012年上半年，多个商业综合体项目的投入运营让区域商业地产氛围越发浓郁，城市商业布局也面临重新洗牌。对于开发商们而言，商业运营的成败经验对未来抢滩商业地产份额都有着至关重要的作用，解剖经营案例也就成为眼下开发商们特别热衷的事情。这些成功的案例到底有何借鉴之处?又将如何影响津城未来商业地产的?
推荐：