梦见小男孩拉屎天津楼市上半场结束哨已经吹响，随着365数据调查组6月份二手房数据的出炉，我们来复盘一下2019上半年天津二手房都经历了什么？下半年存在哪些变数？
事实上，天津从2月就开始发力了，虽然成交量仅2000多套，但却是在半个月内完成的，已经起量。
根据贝壳、我爱我家、中原地产3家的二手房数据，5、6月天津二手房成交量均接近4000套，企稳！相当于去年海河英才政策发布后6月的水平。
6月“年中大战”，各项目火力全开，价格一次次刷新眼球，势必会掀起成交小高峰，因为网签滞后，数据会在7月才显示出来。
但有个规律，每策刺激，或者行情来了，新房和二手房成交量就会“倒挂”。比如今年的3月（春）和去年的5月（海河英才）。
去年下半年二手房成交量一直低位徘徊，这不奇怪，但今年春成交量猛增后，还能扛在中位，靠什么“续命”？
一方面，新房限价红利仍在，想卖房置换的业主越来越多；另一方面，有些人不认为短期房价能上涨，有点看空，想抛售房产。
从2018年5月“海河英才”计划推出以来，截至今年4月底，天津引进各类人才16.25万人，平均年龄31.8岁，相当于过去2到3年引进人才的数量，创历史新高。
这16.25万新天津人肯定不会集中一个时间点入市，落户后需要对楼市考察、观望，2019年才是新天津人陆续进场的时点。
在“积攒”期间，很多买家都会观望，能逼定出手的只有较低的价格刺激，所以我们会发现，5月不但量跌了，价格同样也跌了。
一方面是供应量巨大，另一方也确实跌不动了，有的小区价格已经回到2017年底，很难再往下走了。
6月，市内六区和环城四区中，和平区、北辰区、津南区价格上涨，区持平，其它6个区平均价格均跌。
其青区跌幅最大，达1.26%，这与西青区新房市场点状火热有关系，新房限价、供应充足必然会挤压二手房。
尤其今年新天津人陆续涌入，这两个区域更是他们锚定的对象，毕竟150万以内的“老破小”可选择性很多，最关键的是，学区都还不错。
有些观点认为“不要再碰老破小”，但在刚需为王的天津，只要教育资源不均这个现状不改变，“老破小”依旧有它的价值。
❖6月成交房源中，70平米以下依旧占比一半，不过较5月有所减少；70-90平米的成交房源量有明显增长；120平米以上的也微增。
另外有一点不可忽视的现象，今年新房市场异常强烈的迎合刚需，尤其环城和远郊，户型越来越小，总价也越来越低。
比如北辰大张庄的新城悦隽风华、中梁津门首府最小户型仅77、78平米，总价最低能控在80万左右。
有只降了几万块的，比如南开区，议价空间在3-5%，成交周期不长，这与新房供应少，地王房价高有很大关系。
有些业主之前期望较高，但二手房经过盘整，已经趋于平稳。再加上新房一直优惠不断，有置换需求的也就认头出货了。
❖ 涨幅前十名的板块为：小淀镇、、石、常州道、体育馆街、铁东、海教园、北闸口、柳林街、八里台、桃园街。
❖ 跌幅前十名的板块为：大寺、大胡同、双口镇、军粮城、精武镇、小白楼、中北镇、嘉陵道街、万新村、集贤里。
有些板块价格幅度大是属于结构性变化，可以忽略，比如双口镇、军粮城等；有些板块是因为受到新房挤压，比如精武镇、集贤里、中北镇等。
上半年新房成交面积将近600万平米，2018年全年是1200万平米，遵循“量涨”的基调，下半年新房供应量会更猛，限价红利将激发更多人的置换需求。
如果是2016年上半年买的房子，那已经获利，一个新盘的交付就是至少10%的换手率，这又是一个压力位，卖家和卖家之间也要竞争，价格受“挤压”。
❖ 一正：政策刺激，市场反应快且及时，将由横盘而向上，但这是短期波动，政策效应衰减后还会回调。