党的十九大报告中，习总再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”作为民生之本，发展之基，天津住房保障已连续五年被列入20项工程之一。截至目前，天津市累计开工建设保障房79万套，发放住房补贴13.08万户，帮助无数中等收入家庭有效改善了住房条件。
今天，我们有幸邀请到天津城建大学王振坡教授、南开大学陈耀东教授、天津市代表、天津市行通律师事务所王雪莉，就如何深入加强限价商品住房管理工作进行相关探讨。欢迎三位老师！
主持人：日前，住建部印发《关于支持市、上海市开展共有产权住房试点的意见》(以下简称“《意见》”)，在全国各地纷纷探索新型保障房形式，满足城市“夹心层”“新市民”住房需求的背景下，天津的住房保障体系能否由此更加完善？方向又在何方？
王振坡教授：住建部的《意见》明确，共有产权住房以满足新市民住房需求为主要出发点，以市场为主满足多层次需求，以为主提供基本保障，通过推进住房供给侧结构性，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。京沪共有产权住房试点的实施模式在细节上虽然各所不同，但目标都是瞄准解决城市困难家庭和新市民的住房刚需，降低购房门槛。
我注意到共有产权的新政和征求意见稿相比，最大的变化是关于共有产权的转让，所持有的份额暂时不出售，是希望共有产权住房能够均衡使用，让更多的住房困难家庭受益，引导更多的购房人成为长期住户，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控思，减少共有产权资产属性，特别是在大城市发展有资源承载红线和城市扩张边界的前提下，长期持有一定份额的资产，也有利于增强调控的砝码，推动房地产平稳发展。
我个人比较赞同共有产权做法，共有产权从产权上了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以防止过度福利化，未来共有产权购房者退出后，再购房的群体依然是共有产权群体，减少了带有投资属性介入共有产权市场，京沪两地对共有产权的探索为天津完善保障性住房体系带来了，也提供了借鉴。
天津市住房体系建设在全国起步较早，其中限价房作为一种限价格、限套型、限转让年限的保障性也存在一些定位不准确、保障对象不精准、容易引起投资、投机性要求等问题，因此，面对当前新形势，天津如何结合自身实际探索保障的新思、新举措，瞄准“夹心层”和新市民，加快落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，完善和创新限价房政策已经迫在眉睫。
主持人：刚才提出的观点侧重于、企业方面，比较宏观，如果具体到政策实施层面，有没有一些措施可以更好的帮助限价房政策实现“保自住、保困难”呢？
一是按照家庭困难程度分组摇号。很多群众反映家庭没有住房，亟需购买限价房，可是却摇不上号、买不了房；还有群众反映自己家里人口多，需要买两居室的较大户型，虽然已经摇上号了，但是选房时较大户型已经售完，只剩下一居室户型了，还是不能解决住房问题。
为了解决群众提出的问题，使保障房源优先保障更困难家庭，我可以让无房家庭、多人口家庭优先分组摇号。限价房项目公开销售时，按照无房且多人口家庭、无房或多人口家庭以及其他家庭的顺序分组摇号，确定入围家庭和选房顺序，并且参考本市公租房的做法，按照家庭人口数量配售对应房屋户型，合理分配房源。
二是通过动态监管及时发现不符合条件的家庭并取消其资格。限价房从申请到购房需要一个过程，在此期间，有的申请家庭在婚姻、人口、住房等方面发生了变化，比如结婚了、人口死亡了，或者通过购买、赠予、继承等方式增加了住房，导致该家庭购买限价房时实际上已经不再符合条件了。
为了实现动态监管，从申请资格到项目登记摇号、签订合同，各个环节都应该对申请家庭的人口、婚姻、住房情况进行复核，符合条件的继续办理购房手续，不再符合条件的家庭应注销购房资格，申请家庭在家庭情况发生变化后，应该主动到管理部门进行申报，这样客观上加大了对困难家庭自住需求的保障力度。此外，限价房资格证上可增证期间注意事项、分组摇号规则等等，更加方便群众了解政策。
三是采取措施投机需求。限价房最吸引人的毫无疑问是价格。据了解，目前本市限价房的销售价格大约比周边普通商品房低20%，购买满5年后方可上市转让，交易税费与普通存量住房相同。自去年以来，受房地产市场价格攀升等因素影响，在群众踊跃申请、项目销售火爆的同时，也出投机炒作、低买高卖的问题。对此，保障性住房尤其是限价房，应从保障基本住房需求出发制定政策、精准保障、精细管理，如何扬住房居住属性之长、抑投机属性之短，成为关键。
保障房年年新建、年年增加供应，一方面每年持续大力度投入建设保障性住房，另一方面仍有住房困难家庭强烈的实际需要得不到充分满足。究其原因，还是存在一些投资、投机性的问题。按照现行限价房满5年后可上市转让的政策，只要买到限价房，等上几年，就能包赚不赔。这让一些存在投机心理的人加入了申购限价房的行列，也使限价房资源不断外流。
从此次住建部出台的《意见》来看，的方向是以满足基本住房需求为主要出发点，提供基本保障。因此，为了投机牟利的情况，今后再上市的限价房项目，也应充分提高限价住房的使用效率，借鉴共有产权住房运行的经验，收紧5年可上市转让的口子，形成鼓励自住改善、优先回购、循环流转的封闭运行体系。只有让限价房始终切实用于保障困难家庭的自住需求，才能使更多的房源满足刚性需求，解决真正困难群众的住房需求。此外，在供给上还应限房价与限套型、限面积挂钩，加强“准入”“准出”的机制创新和立法建设，不断加大执度，提高违法成本。
主持人：我们知道，限价房的资格证有效期只有一年，而且由于限价房的房价相对普通商品房有很大的价格优势，市民申请踊跃。那针对这一点，王教授，您应该采取哪些措施多渠道增加供应呢？
王振坡教授：据了解，今年本市发布的《关于2017年限价商品房房源信息的公告》明确，2017年全市将有1万多套新的限价房上市销售，其中北辰区双青新家园9000套左右，西青区大寺新家园2000套左右。东丽区华明镇、西青区密云约2000套左右房源正在抓紧建设，力争年内上市。因此，从总体上看，本市相关部门是做了大量的工作，房源也是能够保障的。市国土房管局相关部门表示，目前，对于已经具备销售条件的项目，将督促其进一步加快办理各项手续，年内将实现全部上市销售。
短期层面，第一，对于已取得限价房土地和具备销售条件的开发建设项目，应及时申请办理相关手续，加快建设进度，争取房源尽早面市。第二，加管力度，尤其对申请家庭的婚姻、人口、住房等情况进行复核，利用信息化平台，实现动态监管，切实保障急需的中低收入群体的居住需求。第三，加快推进限价房通过、转让通过条件的，限价房封闭运行，这样在保持限价房增量的同时，保持一定的存量，增加有效供给。
中长期层面，第一，天津市在城镇化推进过程中，属于人口流入地区，住房保障应进一步扩大受保群体范围，保障外来非户籍常住人口的住房需求。因此，应加大限价房供应力度，采取市区结合的方式，加强限价房土地有效供给，但要注意尽量避免大规模的集中、连片建设；第二，通过在普通商品住房项目中一定比例的配建，加大房源筹集力度，在满足群众自住需求的同时避免空间分异等社会问题的出现，促进社会融合；第三，充分利用“互联网+”，加快征信体系建设。借助网络信息平台，使相关信息和政策公开化、透明化，让老百姓能从主流渠道及时准确获得信息，在方便的同时，及时接受社会监督。第四，扩大限价房建设主体，积极引入社会组织、非营利机构等参与限价房建设，形成“主导、社会参与、企业化运作”的新模式，实现限价房建设主体多元化。
主持人：我们知道，限价房等保障性住房具有公品的属性，其交易本身就受到很大的。那么，中介机构能否为限价房交易提供中介服务？
王雪莉律师：一方面加大对中介的监管力度，对这些机构和个人一经发现，要严肃依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
目前，据我了解项目摇号过程由开发建设单位组织，摇号采取电脑软件摇号，摇号软件由第三方机构审核，购房家庭数据录入、封存、解封等流程由公证机构全程监督，摇号过程由购房家庭代表、公证处全程监督，确保公开。就天津市而言，新建限价房销售过程以摇号方式进行，整个过程由公证机构全程监督。所以，在新建限价房的销售中完全排除了中介机构提供服务的空间。
另一方面，申请家庭切勿不实消息，自觉抵制，以代买限价商品房、代办相关手续为由，骗取订金、好处费等违法行为，避免造成财产损失，不让这些“房虫子”有市场有气候。对于发布虚假信息、违规收取中介服务费用的机构和个人，如掌握详实资料，大家可随时举报，市场监管部门也应严肃依法依规查处。
另外，对于中介机构发布虚假限价房信息；或者以代买限价房、代办相关手续为由，骗取定金、好处费；或者违规收取中介费等违法行为的，根据中介机构及中介人员的行为性质，通常要承担相应的行政责任、民事责任甚至刑事责任。
主持人：通过三位嘉宾的介绍，我们对限价房的政策有了更加深入的了解，据向有关部门了解，针对住建部出台的相关政策，近期本市住房保障相关部门正在结合本市实际，组织专家研讨，对限价房管理的相关政策、制度和具体措施进行探索创新，将适时推出本市保障房相关新政策、新举措，更好的惠及民生。（“津云”—前沿新闻记者景）
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